For mange borettslag er utfordringen ikke å oppdage vedlikeholdsbehovene – men å vite hvilke tiltak som bør prioriteres først. Sankt Elisabeths Borettslag i Harstad sto overfor vedlikeholdsetterslep, usikkerhet rundt byggets tekniske tilstand og behov for bedre oversikt over energibruken.
Gjennom en helhetlig energikartlegging og vedlikeholdsvurdering fikk styret et konkret beslutningsgrunnlag for fremtidige investeringer. Resultatet ble en strukturert vedlikeholdsplan som nå brukes i arbeidet med finansiering, prioritering av tiltak og langsiktig forvaltning av bygningsmassen.
Hvorfor trenger borettslag en vedlikeholdsplan og energikartlegging?
En vedlikeholdsplan gir styret oversikt over hvilke tiltak som må gjennomføres på kort og lang sikt for å bevare byggets verdi, tekniske tilstand og funksjonalitet. Samtidig gir en energikartlegging innsikt i byggets energibruk, energitap og hvilke tiltak som kan redusere kostnader og energiforbruk.
For mange borettslag henger disse områdene tett sammen. Før man investerer i energitiltak, bør man ha oversikt over byggets tekniske tilstand. Ved å kombinere energikartlegging med en vedlikeholdsrapport blir det enklere å prioritere riktig, unngå feilinvesteringer og sikre best mulig effekt av fremtidige tiltak.
Det var nettopp dette Sankt Elisabeths Borettslag ønsket å oppnå.
Behov for vedlikeholdsplan i et eldre borettslag
Noen bygg forteller en historie. Sankt Elisabeths Borettslag er ett av dem.
Gjennom mange år har bygget blitt oppgradert og tilpasset i ulike etapper. Resultatet var et bygg med varierende standard på tidligere arbeider, flere kjente vedlikeholdsutfordringer og begrensede økonomiske rammer for gjennomføring av tiltak.
Styret, med Julia og Liliane i spissen, hadde lenge kjent på behovet for bedre oversikt.
– En kartlegging av både bygningens energistatus og vedlikeholdsbehov var nødvendig for å vurdere hvordan styret skulle prioritere oppussing og vedlikehold, forteller styret.
I et eldre bygg med mange ulike oppgraderinger utført over tid var det krevende å vite hvilke tiltak som hastet mest.
– Det var utfordrende å vurdere hvilke tiltak som var kritiske nå, hvilke som kunne forbedre energistatusen, og hvilke tiltak som burde gjennomføres samtidig.
Helhetlig energikartlegging ga styret bedre beslutningsgrunnlag
Da styret tok kontakt med Energipakka, var målet klart: De ønsket en faglig og systematisk vurdering av byggets tilstand som kunne danne grunnlaget for en langsiktig vedlikeholdsplan.
Gjennom tjenesten Smart vedlikehold ble det gjennomført en helhetlig kartlegging av både teknisk tilstand og energistatus. Kartleggingen resulterte i en vedlikeholdsrapport som viste hvilke tiltak som burde prioriteres, når de burde gjennomføres og hvordan de kunne kombineres med energiforbedringer.
For styret handlet dette ikke bare om å få en rapport.
Det handlet om å skape trygghet i beslutningene som skulle tas de kommende årene.
– Vi ønsket å sikre at midlene brukes der det virkelig trengs, og der tiltakene både gir bedre inneklima og øker verdien på bygget over tid.
Derfor valgte de Energipakka
For styret var det viktig å finne en samarbeidspartner som forsto både byggets utfordringer og borettslagets økonomiske virkelighet.
– God dialog fra starten av og forståelse for borettslagets økonomiske begrensninger og interesser var avgjørende for at valget falt på Energipakka.
Styret trekker også frem verdien av fleksibel og skreddersydd rådgivning gjennom hele prosessen.
– Det gir oss mulighet til selv å ivareta noen oppgaver, samtidig som vi har tryggheten i å kunne støtte oss på fagpersoner som kjenner målene våre.
Vedlikeholdsrapporten avdekket kritiske tiltak
Kartleggingen avdekket både tekniske forhold og energirelaterte utfordringer som må prioriteres i årene som kommer.
Blant tiltakene som ble anbefalt var:
- Branntekniske utbedringer
- Drenering av kjeller
- Inspeksjon av rør
- Prioritert utskiftning av vinduer og dører
- Vurdering av takets tilstand
- Kontroll av isolasjon og lufttetthet
- Tiltak knyttet til oppvarming og energibruk
Tiltakene ble samlet i en strukturert vedlikeholdsrapport som fungerer som grunnlaget for borettslagets videre vedlikeholdsplan.
Rapporten viser hvilke tiltak som er kritiske på kort sikt, hvilke som kan fases inn over flere år, og hvilke energitiltak som bør gjennomføres samtidig for å redusere kostnader og unngå dobbeltarbeid.
Særlig anbefalingen om å se nærmere på varmepumpeløsninger ble en viktig innsikt for styret.
– Dette var kanskje ikke det tiltaket vi først hadde tenkt å prioritere, men vi så at det kunne gi stor effekt på energistatusen samtidig som det hadde kort nedbetalingstid.
Hvordan prioritere vedlikehold og energitiltak i riktig rekkefølge
En av de viktigste lærdommene fra prosjektet handlet om balansen mellom vedlikehold og energitiltak.
– Det er ikke vits å arbeide mot energiforbedring om man ikke har et bygg.
For Energipakka handler god energirådgivning om å se bygget som en helhet.
Filip Bernhardsen, daglig leder i Energipakka og ansvarlig for kartleggingen, forklarer:
– Mange borettslag ønsker å starte med energitiltak, men ofte må man først sikre byggets grunnleggende tekniske tilstand. Når man får oversikt over helheten, blir det mye enklere å prioritere riktig og unngå dyre feilinvesteringer.
Han trekker også frem styrets innsats som avgjørende for prosjektets suksess.
– Det som imponerte oss mest her, var viljen til å ta tak i utfordringene. Styret har vært løsningsorienterte hele veien og tør å jobbe langsiktig, selv om tiltakene er omfattende.
Fra energikartlegging til finansiering og gjennomføring
I dag brukes vedlikeholdsrapporten aktivt som beslutningsgrunnlag videre i prosessen.
Styret har allerede tatt med seg kartleggingen til banken for å søke finansiering til flere av tiltakene som ble anbefalt.
Neste steg blir å forankre planene i generalforsamlingen og samle beboerne rundt veien videre.
Kartleggingen har samtidig gjort beslutningene enklere å stå i.
– Nå har vi faglig funderte vurderinger å lene oss på, og forhåpentligvis mindre rom for usikkerhet og misnøye i borettslaget.
På sikt ønsker styret å bruke vedlikeholdsplanen som et aktivt styringsverktøy for bedre rutiner, mer forutsigbart vedlikehold og langsiktig verdibevaring av eiendommen.
Hva kan andre borettslag lære av Sankt Elisabeths Borettslag?
Erfaringen viser at en kombinasjon av energikartlegging og vedlikeholdsplan gir styret et langt bedre grunnlag for å prioritere tiltak, søke finansiering og planlegge investeringer over tid.
For borettslag med eldre bygningsmasse kan en helhetlig kartlegging være første steg mot lavere energikostnader, bedre inneklima og mer forutsigbart vedlikehold.
En oppdatert vedlikeholdsplan er ikke bare et verktøy for styret. Den er også viktig dokumentasjon ved søknad om støtteordninger, dialog med banker og langsiktig verdibevaring av eiendommen.
Vil de anbefale en helhetlig kartlegging til andre borettslag?
Svaret kommer raskt:
– Ja. Kartleggingen er et nødvendig steg i prosessen med å søke støtte fra Enova, samtidig som vedlikeholdsrapporten gir styret svært god innsikt i hvordan man best mulig sikrer boligens verdi i lang tid fremover.
Ta kontakt for gode råd!
